Høyesteretts dom HR-2026-1344-A er en viktig dom for alle som arbeider med næringsleie, regress, eiendomsforsikring og leieavtaler. For hvem skal betale for omfattende vannskader etter at et sprinkleranlegg blir utløst som følge av ildspåsettelse i bygget som leies ut? Høyesterett avklarer flere prinsipielt interessante spørsmål om tolkningen av meglerstandarden, forholdet mellom vedlikeholdsplikt og tilfeldig skade, samt rekkevidden av leietakers ansvar for skade forårsaket av tredjepersoner.
Sakens kjerne
Skaden oppstod etter at to privatpersoner tente på en sofa i mottaksområdet til et NAV-kontor i Trondheim. Branntilløpet i seg selv førte til relativt begrensede skader. Det store skadeomfanget skyldtes derimot at sprinkleranlegget ble utløst, med omfattende vannskader i store deler av bygningen som resultat.
Utleieren, Falkenborgvegen 28 AS, hadde forsikret bygget hos Protector. Protector utbetalte om lag 4,1 millioner kroner til utleieren. I tillegg hadde utleieren enkelte kostnader som ikke ble dekket av forsikringen. Utleieren og Protector fremmet deretter krav mot leietakerne, NAV/staten og Trondheim kommune, samt kommunens forsikringsselskap.
Spørsmålet var i hovedsak om skadene var omfattet av leietakernes vedlikeholdsplikt etter leieavtalen punkt 13, som bygget på den såkalte meglerstandarden. Subsidiært ble det anført at leietakerne var ansvarlige etter avtalens punkt 19 for skade forvoldt av personer de hadde gitt adgang til eiendommen.
Tingretten ga utleier og Protector medhold. Lagmannsretten frifant leietakerne. Høyesterett forkastet anken og kom til at leietakerne ikke var ansvarlige.
Dommens praktiske betydning
Dommen er særlig viktig fordi den gjelder en standardavtale som brukes bredt i markedet for næringsleie. Når Høyesterett tolker meglerstandarden, får avgjørelsen derfor betydning langt utover det konkrete leieforholdet.
Dommen bør leses som en tydelig påminnelse om at selv profesjonelle parter, og selv ved bruk av standardkontrakter, ikke uten videre kan forvente at omfattende skader flyttes over på leietaker gjennom generelle formuleringer om vedlikehold, hærverk eller ansvar for tredjepersoner. Skal risikoen for store skader, brannskader, vannskader eller følgeskader plasseres hos leietaker, må dette gjøres klart.
Dette er kanskje dommens viktigste kommersielle budskap: risikoplassering av større skader krever klarhet og presisjon.
Utgangspunktet: objektiv tolkning, men ikke ordlydsfundamentalisme
Høyesterett innleder med det klassiske utgangspunktet for avtaletolkning mellom profesjonelle parter: Avtaler skal tolkes objektivt, med stor vekt på ordlyden. Dette begrunnes med forretningslivets behov for sikkerhet og forutberegnelighet.
Samtidig understreker Høyesterett at ordlyden ikke står alene. Også avtalens formål, system og sammenhengen mellom bestemmelsene trekkes inn. Dette er særlig viktig ved standardkontrakter, hvor den enkelte part ofte ikke har forhandlet frem alle formuleringer selv.
Det interessante er at Høyesterett ikke bruker den profesjonelle konteksten til å gi utleier medhold i en streng ordlydsbasert tolkning. Tvert imot brukes avtalens system og risikostruktur til å begrense rekkevidden av ordlyden.
Det er en viktig nyanse. Dommen er ikke et avvik fra objektiv tolkning. Den viser heller at objektiv tolkning av kommersielle kontrakter ikke betyr at ett ord, isolert sett, skal presses til sin yttergrense. Objektiv tolkning innebærer å lese ordlyden i den kontraktsmessige arkitekturen den inngår i.
Hva ligger egentlig i kravet om «vedlikeholdsplikt»?
Leieavtalen punkt 13 hadde overskriften «Leietakerens vedlikeholdsplikt». Etter punkt 13 første ledd skulle leietaker besørge og bekoste innvendig vedlikehold, herunder overflatebehandling, utskifting av tapet og gulvbelegg, enkle reparasjoner av synlige rør, ledninger og installasjoner mv.
Punkt 13 annet ledd utvidet vedlikeholdsplikten til også å omfatte:
utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter.
Utleier og Protector argumenterte for at når skadeårsaken var hærverk, måtte alle følgeskader omfattes. Leietakerne mente på sin side at bestemmelsen måtte begrenses til mer typiske og avgrensede hærverksskader.
Høyesterett valgte den siste tilnærmingen.
Dette er etter mitt syn dommens mest sentrale avklaring: punkt 13 annet ledd i meglerstandarden omfatter ikke enhver skade som kan spores tilbake til en hærverkshandling.
Høyesterett aksepterer at «hærverk» språklig sett er et vidt begrep. Det kan omfatte forsettlig skadeverk, og det er ikke utelukket at ildspåsettelse i noen tilfeller kan være hærverk. Svimerker på vegg eller innredning etter ildspåsettelse kan derfor falle innenfor.
Men Høyesterett trekker en grense der skaden utvikler seg til omfattende følgeskader, særlig brann- og vannskader. Jo mer omfattende følgeskaden er, desto lenger beveger man seg bort fra kjernen av «hærverk» i vedlikeholdsbestemmelsens forstand.
Vedlikeholdsbegrepet som ytre ramme
Et særlig interessant grep i dommen er at Høyesterett lar overskriften og systematikken i punkt 13 få betydelig tolkningsvekt. Punktet gjelder «vedlikehold», og Høyesterett beskriver vedlikehold som løpende arbeider for å kompensere for slit og elde.
Det er språklig anstrengt, sier Høyesterett, å omtale gjenoppbygging eller større reparasjoner etter tilfeldig skade som «vedlikehold».
Dette er et viktig metodisk poeng. Selv om punkt 13 annet ledd utvider leietakers plikter til skader etter innbrudd og hærverk, skjer utvidelsen fortsatt innenfor en bestemmelse om vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsbegrepet danner derfor en ytre ramme for hvor langt bestemmelsen kan strekkes.
Dette kan få betydning også i andre standardavtaler. Dersom en bestemmelse er plassert i et punkt om vedlikehold, drift eller ordinær oppfølging, skal det noe til før den tolkes som en overføring av risikoen for omfattende bygningsskader.
Vedlikeholdsplikten som realytelse
Høyesterett legger også vekt på at vedlikeholdsplikten etter punkt 13 er formulert som en plikt til å «besørge og bekoste» arbeidene. Det er altså i utgangspunktet en realytelse: Leietaker skal selv sørge for at vedlikeholdet utføres.
Et pengekrav oppstår først dersom leietaker ikke oppfyller denne plikten.
Dette trekker etter Høyesteretts syn i retning av at bestemmelsen ikke er ment å dekke store og komplekse utbedringsarbeider. Ved omfattende bygningsskader vil det normalt være unaturlig at leietaker på egen hånd skal prosjektere og gjennomføre utbedringen, særlig når arbeidene kan kreve søknader, involvering av utleier, teknisk koordinering og betydelige inngrep i bygget.
Dette er praktisk viktig. Mange kontraktsbestemmelser om vedlikehold er skrevet som aktivitetsplikter, ikke som rene risikofordelingsklausuler. Høyesterett viser at denne forskjellen kan være avgjørende.
Fristreglene avslører bestemmelsens rekkevidde
Et annet godt tolkningspoeng er Høyesteretts bruk av fristreglene i kontrakten. Etter punkt 13 skulle vedlikehold utføres «uten ugrunnet opphold», og ved fristoversittelse kunne utleier sette en tilleggsfrist på 14 dager.
Høyesterett peker på at slike frister er dårlig tilpasset store og komplekse reparasjonsarbeider. En 14-dagers oppfyllelsesfrist gir mening ved knuste ruter, tagging eller enklere reparasjoner. Den gir langt mindre mening ved omfattende vannskader, utskifting av bygningsmaterialer, reparasjon av brannceller og søknadspliktige arbeider.
Dette er en elegant kontraktstolkningsobservasjon: dersom misligholdsmekanismen ikke passer til den påståtte plikten, er det et argument for at plikten ikke rekker så langt.
Forsikring som tolkningsmoment
Høyesterett legger betydelig vekt på sammenhengen med avtalens punkt 16 om forsikring og risikoplasseringen.
Utgangspunktet i punkt 16 var at hver part holder sine egne interesser forsikret. Utleier skulle forsikre eiendommen. Leietaker skulle forsikre egne interesser og hadde i tillegg en mer spesifikk plikt knyttet til dører og vinduer.
Dette passet godt med punkt 13 annet ledd, hvor nettopp vinduer, karmer og inngangsdører/porter var nevnt som eksempler på skader etter innbrudd og hærverk.
Høyesterett resonnerer slik: dersom leietaker virkelig skulle bære risikoen for omfattende brann- og vannskader på bygget, ville det vært naturlig at dette kom klarere til uttrykk i forsikringsbestemmelsen.
Dette er et viktig signal til kontraktsforfattere. Ansvarsbestemmelser og forsikringsbestemmelser må henge sammen. Dersom avtalen pålegger en part en omfattende risiko, bør det normalt reflekteres i en tilsvarende forsikringsplikt.
Det holder ikke nødvendigvis å skrive at leietaker skal forsikre «eget ansvar». Høyesterett avviser at en så åpen formulering kan bære en vidtrekkende risikooverføring, særlig når standarden ellers er detaljert.
Dommens grensedragning: hva omfattes av hærverk?
Høyesterett formulerer en praktisk grensedragning:
Kjernen i punkt 13 annet ledd er typisk og avgrenset hærverk, for eksempel tagging, ruteknusing og skade på dører eller karmer. Også enkelte skader etter ildspåsettelse kan omfattes, eksempelvis svimerker på vegg eller innredning.
Derimot faller omfattende følgeskader normalt utenfor. Dette gjelder for eksempel brannskader som oppstår etter at ilden brenner av seg selv, eller omfattende vannskader etter utløsning av sprinkleranlegg.
Ved den konkrete grensedragningen peker Høyesterett på flere momenter:
Hvor omfattende skaden er.
Om handlingen har hærverkets typiske trekk.
Hvor tidkrevende utbedringen vil være.
Om utbedringen fordrer involvering fra utleier.
Hvem av partene som best kan forsikre seg mot skaden.
Ved branntilløp kan brannbegrepet i forsikringssammenheng gi veiledning.
Det siste punktet er særlig interessant. Høyesterett åpner for at forsikringsrettslige begreper kan gi veiledning ved kontraktsrettslig grensedragning. Det betyr ikke at forsikringsrettens brannbegrep automatisk importeres inn i leieavtalen, men det kan være et relevant støtteargument.
Når alt det ovennevnte sammenfattes så konkluderer Høyesterett med at:
Når denne forståelsen av punkt 13 (2) anvendes på saken her, er det klart at skaden ikke omfattes av leietakernes vedlikeholdsplikt. De ankende parters prinsipale anførsel kan derfor ikke føre frem.
Leieavtalens punkt 19: ikke et objektivt ansvar for alle som gis adgang
Utleier og Protector anførte subsidiært at leietakerne var ansvarlige etter punkt 19. Bestemmelsen fastsatte at leietaker blir erstatningsansvarlig for skade eller mangler som skyldes ham selv, folk i hans tjeneste, fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere eller andre personer han har gitt adgang til eiendommen.
Ved første øyekast kan bestemmelsen se streng ut. Særlig formuleringen om «andre personer som han har gitt adgang til eiendommen» kan gi inntrykk av et objektivt ansvar for enhver skade voldt av personer som har kommet inn i bygget gjennom leietakers virksomhet.
Men Høyesterett viser til HR-2016-1447-A (KLP), hvor det ble slått fast at punkt 19 ikke etablerer et ubetinget objektivt ansvar. Erstatningsansvar etter bestemmelsen krever mislighold fra leietakers side.
I HR-2026-1344-A presiserer Høyesterett at dette gjelder for hele personkretsen i punkt 19, også tredjepersoner som leietaker har gitt adgang til eiendommen.
Dette er en viktig avklaring. Leietaker blir ikke automatisk ansvarlig fordi en kunde, bruker, gjest eller annen tredjeperson forårsaker skade. Det må i tillegg foreligge et kontraktsbrudd fra leietakers side.
Høyesterett nevner at ansvar kan være aktuelt dersom leietaker har gitt tredjeperson adgang uten tilstrekkelige forholdsregler, for eksempel manglende vakthold eller sikkerhetstiltak der det er behov for det. Men i denne saken var det ikke anført mislighold. Da kunne ikke punkt 19 føre frem.
Konsekvenser for utleiere
For utleiere er dommen en påminnelse om at meglerstandarden ikke nødvendigvis flytter risikoen for store skader over på leietaker.
Dersom utleier ønsker at leietaker skal bære risikoen for omfattende skader etter hærverk, ildspåsettelse, brann, vannskader, sprinklerutløsning eller annen tredjepersonsskade, bør dette reguleres uttrykkelig.
Det bør da vurderes bestemmelser som klart sier at leietaker er ansvarlig for:
direkte skader og følgeskader,
skader etter ildspåsettelse, brannstiftelse og sprinklerutløsning,
vannskader som følge av brannbekjempelse,
skade forårsaket av kunder, brukere, gjester og andre personer som gis adgang,
kostnader til prosjektering, søknadspliktige arbeider, sanering og gjenoppbygging.
Men en slik regulering bør ikke stå alene. Den må koordineres med forsikringsbestemmelsen. Leietaker må faktisk kunne forsikre risikoen. Ellers risikerer man en kommersiell ubalanse, underdekning eller etterfølgende tvist om ansvaret i det hele tatt kan ha vært ment å ligge hos leietaker.
Konsekvenser for leietakere
For leietakere er dommen positiv. Den bekrefter at leietakers vedlikeholdsplikt, selv i en relativt utvidet form, ikke uten videre gjør leietaker til garantist for alle skader som oppstår i leieobjektet.
Leietakere bør likevel ikke lese dommen som en full frifinnelse for tredjepersonsskader. Dersom det kan påvises mislighold, for eksempel uforsvarlig adgangskontroll, manglende vakthold, brudd på sikkerhetsrutiner eller mangelfull oppfølging av kjent risiko, kan ansvar etter punkt 19 fortsatt være aktuelt.
For virksomheter med åpne publikumsarealer, som NAV-kontorer, butikker, kjøpesentre, serveringssteder og helseinstitusjoner, er dette særlig relevant. Dommen sier ikke at leietaker aldri kan bli ansvarlig for skade voldt av publikum. Den sier at ansvar krever et kontraktsbrudd.
Flere utleiere har også tatt til orde for at dommen på sikt ikke nødvendigvis er positiv for leietakerne, fordi kostnadene ved slike skader da må «bakes inn» som en del av husleien. Etter mitt syn er dette en noe enkel tilnærming til problemstillingen. For det første forutsetter argumentet at utleiere flest faktisk har innrettet seg slik at omfattende følgeskader etter hærverk, brannstiftelse eller sprinklerutløsning har vært ansett som leietakers risiko etter meglerstandarden. Det er ikke gitt. Høyesteretts dom viser tvert imot at standardens system peker i motsatt retning. For det andre er dette typisk risiko som allerede håndteres gjennom utleiers bygningsforsikring. Kostnaden ligger dermed ikke nødvendigvis som en direkte, individualisert risiko hos den enkelte utleier, men inngår i et forsikringsbasert risikofellesskap hvor tapet prises og fordeles gjennom premie. Det er nettopp dette som er forsikringens funksjon: store og tilfeldige skader bæres ikke av én enkelt kontraktspart alene, men pulveriseres over et større kollektiv av forsikringstakere. Dersom risikoen i stedet skulle vært flyttet over på leietaker, måtte dette vært klart regulert i avtalen og fulgt opp med en tilsvarende forsikringsplikt. Uten en slik klar regulering ville resultatet lett blitt at leietaker pålegges et potensielt betydelig og uforsikret ansvar, mens utleier samtidig allerede har forsikret bygningsrisikoen. Dommen kan derfor like gjerne forstås som en korreksjon av en mulig overlesning av meglerstandarden, snarere enn som en kostnadsdriver for leiemarkedet.
Konsekvenser for forsikringsselskapene
For bygningsforsikrere og andre som arbeider med utleiere eller leietakere på forsikringssiden innebærer dommen at regress mot leietaker etter omfattende skader i leieobjektet kan være vanskeligere enn enkelte kanskje har lagt til grunn.
Særlig ved skader som starter med en handling som isolert sett kan beskrives som hærverk, men som utvikler seg til en stor brann-, vann- eller følgeskade, må man være varsom med å legge til grunn at leietaker bærer risikoen.
For ansvarsforsikrere på leietakersiden er dommen tilsvarende viktig. Høyesterett peker uttrykkelig på at ansvar i kontrakt normalt faller utenfor dekningen under alminnelige ansvarsforsikringer. Det er en liten formulering i dommen, men belyser en viktig problemstilling.
Poenget er at dersom leietakers ansvar etter leieavtalen tolkes svært vidt, kan man ende opp med en risikoplassering som ikke korresponderer med den forsikringsdekningen partene faktisk har etablert. Utleier har normalt bygningsforsikringen. Leietaker har normalt ansvarsforsikring for erstatningsansvar utenfor kontrakt, eventuelt med visse utvidelser, men ikke nødvendigvis dekning for et rent kontraktsmessig ansvar for skade på selve bygningen. En tolkning hvor leietaker blir ansvarlig for omfattende brann- eller vannskader utelukkende fordi kontrakten bruker uttrykk som «hærverk» eller «eget ansvar», kan derfor skape et betydelig dekningsmessig tomrom.
Dette er særlig viktig fordi kontraktsansvar og erstatningsansvar utenfor kontrakt ofte behandles ulikt i ansvarsforsikring. Dersom leietaker blir ansvarlig fordi vedkommende har opptrådt uaktsomt, for eksempel ved mangelfull adgangskontroll eller brudd på sikkerhetsrutiner, vil ansvarsforsikringen lettere kunne komme i spill. Men dersom ansvaret alene bygger på en avtalt risikoovertakelse — altså at leietaker i kontrakten har påtatt seg et videre ansvar enn det som følger av alminnelige erstatningsregler — vil dette ofte ligge utenfor det en ordinær ansvarsforsikring er ment å dekke.
Høyesteretts poeng er derfor ikke bare kontraktsrettslig, men også forsikringsøkonomisk. Når en risiko er stor, tilfeldig og nært knyttet til bygningsmassen, er det normalt utleier og utleiers bygningsforsikrer som er nærmest til å bære og prise risikoen. Dersom denne risikoen skal flyttes over på leietaker, må avtalen gjøre dette klart, og forsikringsbestemmelsene bør speile den samme risikoplasseringen. Ellers kan resultatet bli at risikoen plasseres hos en part som verken har kalkulert med den eller har en forsikring som dekker den.
Dette forklarer også hvorfor Høyesterett var tilbakeholden med å innfortolke et omfattende ansvar i formuleringen «eget ansvar» i forsikringsbestemmelsen. En slik åpen formulering er for vag til å bære en vidtrekkende overføring av risikoen for millionmessige bygningsskader. Hadde partene ment at leietaker skulle bære risikoen for omfattende følgeskader etter ildspåsettelse, brann, sprinklerutløsning eller vannskader, ville det vært nærliggende å regulere dette uttrykkelig — både i ansvarsbestemmelsen og i forsikringsbestemmelsen.
For forsikringsselskaper innebærer dette at dommen bør få betydning både ved underwriting og skadebehandling. Bygningsforsikrere bør være varsomme med å forutsette regress mot leietaker bare fordi skaden har sitt utspring i hærverk eller tredjepersoners handlinger.
Ansvarsforsikrere på leietakersiden bør på sin side være oppmerksomme på om leieavtalene inneholder særskilte risikoovertakelser som går lenger enn det den ordinære ansvarsforsikringen dekker. Dersom slike klausuler finnes, bør det avklares om det er behov for særskilt kontraktsansvarsdekning, tilleggsforsikring eller en tydeligere avgrensning i leieavtalen.
Dommen illustrerer dermed et grunnleggende poeng i skjæringspunktet mellom kontraktsrett og forsikringsrett: en kommersiell kontrakt bør ikke bare plassere ansvar. Den bør plassere ansvar hos den parten som faktisk kan forsikre risikoen. Når kontrakten ikke gjør dette klart, vil Høyesterett være tilbakeholden med å lese inn en omfattende og potensielt uforsikret risikooverføring.
Sammenfatning
HR-2026-1344-A er etter mitt syn en kommersielt fornuftig og metodisk solid avgjørelse.
Det ville vært en betydelig risikoforskyvning dersom en generell formulering om «hærverk» i en vedlikeholdsklausul skulle innebære at leietaker bærer risikoen for millionmessige vannskader etter sprinklerutløsning. Det gjelder særlig når utleier er den parten som har bygningsforsikringen, og når avtalen ikke pålegger leietaker en klar forsikringsplikt for slike skader.
Samtidig etterlater dommen en viss skjønnsmessig grense. Høyesterett sier ikke at ildspåsettelse alltid faller utenfor. Mindre skader etter ildspåsettelse kan omfattes. Omfattende følgeskader faller normalt utenfor. Mellom disse ytterpunktene vil det fortsatt kunne oppstå vanskelige grensedragninger.
Mitt råd til leietakere der ute – spesielt om leieforholdet innebærer høy publikumstilgang – er å gjennomgå leieavtalen og egen forsikringsdekning. Dette blir spesielt viktig ved neste fornyelse, da det ikke på noen måte er utenkelig at både utleiere og forsikringsselskapene tilpasser sine avtaler etter utfallet av dommen.
Dommen svekker ikke betydningen av ordlyden i profesjonelle kontrakter. Den skjerper snarere kravet til ordlydens presisjon. Når en part vil flytte risikoen for store og forsikringsbare skader, må avtalen gi klart uttrykk for dette. Det skulle bare mangle.